아파트 분양 시 대출이 얼마나 필요할까?
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최근 아파트 대출로 인해 청약 당첨 후 포기하신 분들이 많아졌다는 뉴스를 보신 적 한번은 있으실거라 생각합니다.
이 글은 자금 때문에 아파트분양을 고민하시는 분이라면 알아두시면 좋을 것 같습니다.
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요즘은 집 값이 너무 올라서 그 가격을 다 주고 사기에는 부담스럽고 이제는 아깝다는 생각까지 들게 되는데요.
그나마 청약으로 당첨되는 것이 주변 시세보다 저렴하기 때문에 그 시세차익을 기대하고 몰려드는 수요라고 할 수 있겠습니다.
요즘 같은 부동산 분위기에는 주택청약 당첨만 되면 몇천이 아니라 몇 억을 벌게 되니 로또분양. 즉 아파트 청약. 많은 분들이 묻지마 청약을 시작 하시는데요.
가진 돈은 얼마 없는데 아파트 당첨만 노리고 자금 준비에 대해서는 뚜렷한 계획을 못 세우시는 분들이 많습니다. 누구나 새 아파트에 당첨이 되고 입주하고 싶은 마음입니다.
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하지만 최근 아파트분양 가격을 놓고 보면 5억 6억짜리 아파트 결코 저렴한 것이 아닌데요.
주택청약 당첨이 되면 그 돈이 다 있어야 돼는지 아니면 얼마를 준비해야 되는지 모르시는 분들을 위해 아파트 계약금부터 중도금. 잔금까지 하나하나 살펴보도록 하겠습니다.
일반적으로 새 아파트 계약 절차는 계약금 10%. 중도금60%. 잔금 30% 비율로 진행되고 있습니다.계약금이 대부분 10%이지만 20%인 건설사들도 있는데요. 어떠한 곳은 중도금 60%중에서 1회차 10%를 현금으로 자납 하는 곳도 있습니다.
자납이란 스스로 현금을 납입하라는 건데요.자납을 할 경우에는 계약금 10%와 자납 10%. 총 20%의 계약금이 들어간다고 보시면 됩니다.
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서울이나 수도권. 그리고 광역시 인기지역의 아파트분양은 계약금 20%를 생각하셔야 하는데요.인기가 좋은 조정대상지역에서 분양가격이 5억원인 아파트로 예를 들어보겠습니다.
먼저 계약금은 당첨이 되면 계약시에 바로 필요한 금액입니다.계약금이 10%이면 5천만원이 필요합니다.중도금이 60% 3억이 필요합니다.(이때 중도금 자납 10%)
잔금 30% 1억5천만원이 필요한데요.따라서 계약금 10%와 중도금 자납10%까지 해서 분양가 5억원의 20%인 1억 현금이 필요합니다.
중도금 1회차 일정은 건설사에서 지정해 놓은 날짜에 맞춰 그때까지 준비를 하시면 되는데요.
여기에 발코니 확장비. 에어컨. 붙박이장 같은 옵션 계약금도 필요합니다.옵션 계약금은 대략 10%에서 20%정도를 내게 되며 그리 큰 금액은 아니고 대략 몇 백만원정도 필요하겠습니다.
그 다음 자납 10%를 제외한 중도금 50%일정입니다.중도금 대출은 오피스텔이나 일부 아파트에서는 무이자로 해주는데가 있지만 대부분의 아파트 중도금 대출은 이자 후불제입니다.
건설사가 이자를 대납을 해주고 있다가 입주 때 계약자가 건설사에게 내면 되는건데요.중도금은 최대 60%까지 중도금대출로 가능하구요.
서울같은 투기지역은 중도금 대출이 40%니까 이것도 참고하시면 좋겠습니다.중도금 대출은 허그같은 보증사에서 보증을 해주는데 조정지역은 세대당 1건. 비조정지역은 세대당 2건입니다.
중도금대출은 잔금대출과는 별개로 보는데요.세대에 중도금대출이 있는지 없는지가 가장 중요합니다.
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세대당 건수를 보기 때문입니다.이제 잔금 30%가 남았는데 여기서 부터가 중요합니다.
계약음 10%는 현금 중도금 10% 자납. 중도금 50%는 대출로 해결을 했습니다.하지만 입주때 이 잔금 30%하고 중도금 50% 받았던 중도금 대출 상환을 해야 합니다.
분양가가 5억에서 80%가 남은 셈인데요.금액으로 따지면 4억원이 있어야 된다는 얘기입니다.
이 큰 금액을 어떻게 마련하나.. 이게 가장 큰 고민인데요.하지만 걱정하지 않으셔도 됩니다. 한 가지 희망이 있는데요.
입주 때 KB시세 라는게 나오는데 주변 시세에 반영해서나오는 금액 이 KB시세에 따라서 LTV가 결정이 됩니다.
KB시세를 살펴보변 대부분 기존 분양가 대비 약 3억원에서 많게는 4억원의 높은 시세로 거래됩니다.
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KB시세라는 것은 실거래 반영이 되는 것이긴 하는데 실제 실거래 금액보다 적게 잡힙니다.
조정대상지역은 LTV50% 담보 대출이 나오는데요.
그럼 5억원의 아파트 주변시세가 8억원정도 잡힌다고 하면 50%대출이 나오니까 4억원이 담보대출로 활용할 수가 있다는 얘기입니다.
입주때 중도금 50%상환하고 잔금 30%까지 아까 4억원이 있어야 했었죠.
대출 4억원으로 중도금 대출과 잔금 30%가 다 해결이 된다는 얘기입니다.
결국 내돈이 들어가는 건 계약금 10% 중도금 자납 10% 여기에 발코니 확장비 옵션 잔금. 이자후불제. 취득세가 추가로 들어가니까 좀 더 준비를 해주시면 되는데요.
그래도 큰 금액은 대출로 해결이 가능하다 얘기입니다.
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하지만 여기에서 잘 따져 보셔야 될 게 있습니다.
아파트마다 KB시세가 다르기 때문에 이 KB시세가 높게 나와야 그 만큼 대출을 많이 받을 수 있다는 점.
조정지역에서는 다주택자가 가존주택을 처분하지 않으면 대출이 힘들다는 점.
LTV는 50%지만 DTI 총부채상환비율을 따져보면 소득 대비 대출 비율이 달라질 수 있다는 점.
최대 4억원까지 대출금이 나온다고 하면 요새금리 3%이율을 따졌을 때 월 이자가 100만원이 나오는데 가장 중요한 것은 이 이자를 감당할 수가 있어야 하겠습니다.
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대출관련 업채 홍보문구에서 ‘무리한 대출은 삶의 고통을 안겨줄 수 있습니다’ 라는 말을 한번쯤은 보셨을 텐데요. 꼭 명심하셔야 합니다.
정리를 해보면 아파트 담보대출은 분양가의 대출이 아닌 KB시세로 대출을 받아보실 수 있습니다.
KB시세가 높으면 높을수록 대출도 많이 받을 수 있는 구조이며 주택청약 당첨시 분양가의 20%는 현금을 가지고 있어야 합니다.
현금을 가지고 계시다면 그 다음 청약 전략을 세우면 됩니다.
지금까지 아파트 계약금. 중도금. 잔금까지 치를 수 있는 방법에 대해 알아보았습니다.
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