부동산 공시가격이 오르면 재산세도 따라서 오른다.
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2019년, 2020년 공시가격이 연속으로 대폭 올라서 재산세도 많이 늘었습니다.
일반 서민이나 수입이 줄어든 은퇴자들은 부담이 된다. 그런데 재산세도 절세 방법이 있다는 것을 아는 사람이 많지 않다. 재산세를 절세할 수 있는 7가지 방법을 소개합니다.
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재산세 과세기준일은 6월 1일이며, 6월 1일 현재 재산을 보유하고 있는 자가 재산세 납세의무자입니다.
따라 서 재산의 소유권 변동 시 6월 1일을 피해야 합니다. 재산을 파는 경우 안전하게 잔금일을 5월 31일 이전으로 하고, 사는 경우 잔금일을 6월 2일 이후로 하시는 것이 좋습니다.
신축건물의 경우 사용승인일(또는 임시사용승인일)과 사실상 사용일 중 빠른 날이 취득일이므로 두 날짜 모두 6월 2일 이후로 늦춰야합니다.
재개발·재건축 아파트 일반분양자는 사용승인일과 잔금일 중 늦은 날이 취득일이므로 두 날짜 중 하나라도 6월 2일 이후로 늦추시면 됩니다.
분양주택의 경우도 사용승인일 또는 잔금일을 6월 2일 이후로 늦추시면 됩니다.
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2.별도합산·종합합산토지는 공동명의로 하는 것이 좋습니다.
주택은 물건별(주택별)로 재산세를 부과합니다.
공동명의 주택은 주택 1채의 재산세를 산출한 후 지분별로 나누어 지분자의 재산세를 산출합니다.
분리과세토지도 물건별(필지별)로 재산세를 부과합니다.
그러나 별도 합산·종합합산토지는 개인별로 시·군·구 관내 토지의 공시가격을 합산해 과세표준을 계산하고, 누진세율을 적용해 재산세를 산출합니다.
따라서 공동명의 시 과세표준이 낮아지고, 낮은 세율이 적용되므로 재산세 절세 효과가 있습니다.
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3.업무용 오피스텔을 주거용으로 등록해야합니다.
먼저 사례를 하나 소개하면, 주거용 오피스텔을 매입해서 거주 중이고 7월에 오피스텔 재산세 383,580원 고지서를 받았습니다.
재산세가 예상보다 많아서 구청 재산세과에 문의하니 오피스텔이 업무용으로 등록돼 있어서 건축물 재산세로 고지됐다고 합니다.
만일 90일 이내에 구청에 재산세변동신고서와 함께 주거용 오피스텔이라는 증빙서류를 제출하면 주택분 재산세로 변경해 다시 고지한다고 합니다.
주거용으로 변경 후 주택분 재산세는 137,570원이 고지되었습니다.
사례처럼 오피스텔의 기준시가가 동일한 경우 주거용이 업무용보다 재산세가 적습니다.
이유는 첫째, 주거용의 과세표준이 낮다. 왜냐하면 공정시장가액 비율이 주택은 60%, 건축물은 70%이기 때문입니다.
둘째, 주거용의 재산세율이 낮다. 과세표준이 1억 5,000만 원의 경우 재산세율은 주거용 0.15%(누진세율), 업무용 0.25%(단일세율)입니다.
따라서 재산세만 보면 업무용보다 주거용으로 등록하는 것이 절세가 됩니다.
그러나 주거용 오피스텔은 주택 1채로 간주하므로 종부세 중과, 양도세 중과, 환급부가세 반납 등을 함께 고려해 판단해야 합니다.
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4.임대주택 등록하면 25 ~100% 감면받습니다.
지자체에 임대등록을 하면 재산세 25~100%를 감면받습니다..
지방세이므로 세무서에 사업자등록을 하지 않아도 됩니다..
만일 장기임대로 2채 이상 등록한 경우 재산세 감면은 지특법 제31조의 3에 따라 전용면적 40㎡ 이하는 100%, 60㎡ 이하는 75%, 85㎡ 이하는 50%입니다..
5.주택연금 가입하면 25% 감면받습니다.
보유주택을 주택연금에 가입하면 매년 재산세 25%를 감면받습니다.
주택공시가격 5억 원 이하는 25% 감면, 5억 원을 초과하면 5억 원에 해당하는 재산세의 25%, 즉 142,500원을 감면받습니다.
6.내진성능을 갖추면 최대 100% 감면받습니다.
내진성능을 갖춘 주택이나 건축물도 재산세를 감면받습니다.
재산세 감면은 주택의 규모와 준공 시기에 따라 다릅니다.
건축물을 신·증축, 개축 또는 이전하는 경우 5년간 재산세 50%를 감면합니다. 건축물을 대수선 하는 경우 5년간 재산세 100% 면제합니다.
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7.재산세 고지서를 꼼꼼히 확인해야합니다.
매년 7월과 9월에 재산세 고지서가 날라온다. 대부분 납세자들은 지자체에서 알아서 잘 계산했겠지 믿고는 넘어갑니다.
그러나 이해가 어렵고, 귀찮더라도 절세 항목이 제대로 반영돼 있는지 확인해야 합니다. 재산세 고지서를 받았을 때 확인할 항목은 다음과 같습니다.
•과세표준(공시가격x공정시장가액비율) 산출이 맞는지?
•양도·증여·상속 재산이 있는 경우 과세기준일 6월 1일이 제대로 반영됐는지?
•오피스텔의 경우 거주용 및 업무용 구분이 제대로 반영됐는지?
•공동지분 재산의 경우 지분이 잘 반영됐는지?
•보유한 토지의 구분(주택부속토지·분리과세·별도합산·종합합산)과 재산세율이 제대로 반영됐는지?
•별도합산·종합합산토지가 공동명의인 경우 개인별 합산이 잘 반영됐는지?
•재산세 감면재산(임대주택·주택연금·내진성능 등)의 경우 감면이 제대로 반영됐는지?