해당 내용은 유튜브전망 렘군님의 유튜브를 기반으로 작성된 글입니다.
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부동산투자는 실전투자로 규모가 수천에서 수억이 왔다갔다하는 만큼 제대로 공부하시고 신중히 투자하셨으면 하는 마음에 공유해드립니다.
최근 헝다 사태도 있고 미국의 테이퍼링 이슈도 있고, 우리나라의 금리인상 이슈도 겹치면서 우리나라 부동산이 폭락한다 라는 이야기와 더 올라간다 등의 이야기가 곳곳에서 나오고 있습니다.
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그 밖에도 대출 규제, 전세대출 관련 계속된 정책변경, 부동산담보대출 금액 LTV,DTI 등 다양한 이야기들이 계속해서 나오고 있습니다.
그리고 이런 이야기들을 들어보면 뭔가 다 맞는 이야기인 것 같습니다. 그런데 정답은 뭘까요?
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부동산 가격 예측
해당 유튜브채널의 유튜버는 이렇게 말합니다.
어떤 것이 정답인지는 알 수 없다고, 부동산 상승과 하락에 있어서 절대 진리는 없다고 말합니다.
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그리고 부동산 가격이 많이 오르면 항상 하락 이야기는 나올 수 밖에 없다고 합니다. 언젠가 가격은 하락 할테니까 말이죠.
그리고 그 확인 방법은 굉장히 확률적으로도 높다고 하네요. 그건 바로 수요와 공급입니다. 여기서 유튜버는 재밌는 이야기를 합니다.
수요와 공급이 싸웠을때 마지막에 코피가 터지면 공급이 이겼다고 말이죠. 공급이 이겨서 흐르는 코피가 미분양 아파트라고 말이죠.
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수요와 공급부터 시작해서 많은 부분을 관심가지기엔 일반인들에게는 쉽지 않으니 미분양 아파트만 보라고 합니다.
한 예를 든다면 최근 들어 대구 지역에서는 미분양 아파트 물량이 생기고 있으며, 서울이나 경기권은 여전히 미분양 아파트를 찾기 힘듭니다. 이렇듯 미분양 아파트 매물이 나오기 시작하면 코피가 날 수 있으니 주의를 해야한다는 것입니다.
그리고 추가적으로 청약 경쟁률까지 확인해보면 좀 더 명확하게 확인할 수 있다고 합니다.
청약 경쟁률이 100대1, 10대1 이렇게 경쟁률이 높다가 어느순간 2대1 이런식으로 확 떨어진다면 공급이 수요를 이기는 시그널 일 수 있으니 꼭 주의해야할 것 같습니다.
결론적으로 청약이나 아파트 분양을 고민하고 계신다면 해당지역의 미분양아파트를 체크해보시고, 해당 지역의 미분양 아파트가 많다면, 청약경쟁률도 한번 체크해보신 후 고민해보시면 좋을 것 같습니다.
이렇게 미분양 아파트가 많이 나오거나, 청약 경쟁률이 떨어지는 이유에는 정부의 대출규제(부동산담보대출, 아파트대출, 지역규제)에 따른 문제가 있을 수도 있으니 이 부분도 생각해보시는 것이 좋습니다.
정부가 대출규제를 풀어준다면 다시 금 미분양아파트와 청약경쟁률이 떨어질 수 높아질 수 있으니 말이죠.
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미분양 아파트 확인 방법
정확한 데이터를 보시려면 서울 지자체홈페이지 서울은 서울시청, 경기도는 각 시별 홈페이지를 방문하셔서 미분양 아파트 정보를 살펴보실 수 있으며 좀 더 간편하게 확인하시려면 아실(아파트 실거래가 사이트)에 방문하셔서 아파트 미분양 정보로 넘어가신 후 지역별 미분양아파트를 한눈에 확인하실 수 있습니다.
해당 사이트를 통해 미분양 아파트 확인하는 방법은 아래와 같습니다. (아실 홈페이지 링크는 포스팅 가장 하단에 남겨두겠습니다)
아실 홈페이지에 방문하면 위와 같은 모습입니다. 위 캡쳐화면의 화살표처럼 중간 동그라미를 눌러주세요
아래와 같이 두번째 화면으로 넘어가면 아파트 미분양 메뉴가 있는 것을 확인하실 수 있습니다. 그럼 메뉴를 클릭하시면
아래와 같이 옆에 창이 하나 뜨며 지역별 구별 미분양아파트 현황이 나오게 됩니다.
이렇게 확인 시 미분양아파트가 많아지는 시점이라면 부동산이 하락할 가능성이 높음으로 주의하시는 것이 좋겠죠? 그래도 부동산에 투자하려고 한다면 추가적으로 청약경쟁률을 한번 더 체크해보시면 좋을 것 같습니다.
아실(아파트실거래가) 홈페이지 바로가기
그럼 이번 글에서는 부동산 가격예측 방법을 소개해드렸습니다. 주식과 마찬가지로 부동산도 정확한 가격을 예측하긴 힘듭니다. 다양한 지표를 통해서 부동산은 하락한다고 말하기 때문입니다.
‘중국의 어떤 건설사가 어려우니까 하락할거다’, ‘금리 때문에 하락할거다’, ‘코로나로 인해 하락할거다’, ‘테이퍼링때문에 하락할거다’ 등 말이죠. 하지만 해당 유튜버는 말합니다.
이렇게 지표가 많다는 것은 기준이 없다는거 라고 말이죠. 저는 이 말이 많이 와닿았습니다. 지표는 많지만 누구는 오를거다, 누구는 내릴거다 라고 하는게 다 다른 만큼 기준이 없다는 말이 정답인 것 같습니다.
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그리고 결국 수요가 있어야 공급이 있고, 공급이 있어야 수요가 있는 경제시장인 만큼 수요와 공급을 통해서 아파트, 부동산의 가격 하락과 상승을 예측하는게 가장 정확하지 않을까 라는 생각도 하게 되네요.
이 글을 읽으시는 부동산에 관심이 있으신 분들에게도 해당 글이 도움이 되었으면 합니다.
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